Изменит ли Декрет №7 правила игры на рынке аренды коммерческой недвижимости и какие проблемы в этом сегменте по-прежнему остаются не решенными, «EJ:Недвижимость» рассказал Андрей АЛЕШКИН, директор ООО «Коллиерз Интернешнл» (Colliers International).

Напомним, 30 августа глава государства Александр Лукашенко подписал декрет №7 "О внесении дополнений и изменений в Декрет Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 года №24", который должен упростить процедуру передачи недвижимости в аренду.

В качестве ключевых изменений, которые вносит документ в процедуру передачи недвижимости в аренду, субаренду и безвозмездное пользование, были выделены, в частности, два момента.

Во-первых, арендодатель при заключении договора будет обязан указать в нем сведения об обременении передаваемого имущества правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности, арендатор вправе требовать признания договора отчуждения недвижимого имущества недействительным.

Во-вторых, будет отменена необходимость уведомления территориальных организаций по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о заключенных договорах аренды, субаренды, безвозмездного пользования.

Оценить влияние Декрета №7 на уже сложившиеся правила игры на рынке аренды коммерческой недвижимости «EJ:Недвижимость» попросила Андрея АЛЕШКИНА, директора ООО «Коллиерз Интернешнл» (Colliers International).

- Насколько Декрет президента № 7 действительно упростил условия аренды и облегчил жизнь арендаторам и арендодателям?
- Безусловно, обязанность указания обременения имущества при заключении договора является положительным моментом для арендатора. При заключении договора аренды он будет застрахован от дополнительных тяжб, в случае, если арендодатель скрыл обстоятельство наличия обременения. То есть ситуация становится более прозрачной, арендатор становится более защищен.

Отмена необходимости уведомления организаций по регистрации несколько упрощает процедуру для арендодателя, но в то же время будет препятствовать сбору данных о заключаемых договорах аренды. Как результат объем статистической информации сократиться, данных о договорах и ставках, которые, в частности, очень активно используются в оценочной деятельности, станет меньше.

- Можно говорить об ощутимом влиянии этого документа на рынок аренды коммерческой недвижимости в Беларуси?

- Я считаю, что никакого существенного влияния на рынок данные изменения не произведут, за исключением выше обозначенного негативного влияния на сбор статистической информации.

- Какие спорные моменты остаются сегодня в регулировании вопросов аренды?

- В настоящее время в Беларуси недостаточное количество профессиональных торговых объектов - многофункциональных торгово-развлекательных комплексов, которые являются не только объектом торговли, но и несут много других задач. В том числе, по семейному отдыху и развлечению, популяризацию здорового образа жизни. Например, в европейских объектах часто имеются в наличии скалодромы, катки, картинги и т.п.

Относительная неразвитость рынка, низкий уровень конкуренции в сегменте торгово-развлекательных центров – все это является привлекательным для инвесторов. Анализируя местный рынок и нормативно-правовые акты, в рамках принятия решения о развитии проектов в Республике Беларусь, иностранные инвесторы указывают на один критичный фактор: согласно Указу Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. №518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», установлено жесткое регулирование определения размера ставок арендной платы для торговых центров частной формы собственности. Необходимость обоснования и установления пределов размера ставки арендной платы и привязка к базовой величине в качестве основы для формирования ставки, не позволяют инвесторам использовать рыночные механизмы ценообразования и осуществлять стратегическое планирование своей деятельности.

Ряд иностранных компаний, рассматривавших возможность реализации инвестиционных проектов в сфере торгово-развлекательной недвижимости, после проведенного анализа законодательства приняли решение не реализовывать проекты у нас, и переориентировались на рынки сопредельных стран. В первую очередь Украины.

- Но в условиях неконкурентного рынка торговой недвижимости, существовавшего до недавнего времени в Беларуси, регулирование ставок арендной платы защищало интересы предпринимателей-арендаторов.

- В настоящее время ситуация в этом сегменте значительно отличается от существовавшей два года назад. Общий объем предложения площадей в торговых центрах увеличился на 24%. Одновременно с ростом предложения увеличилась вакантность. Таким образом, текущее состояние рынка позволяет эффективно работать рыночным механизмам ценообразования.

На развитых рынках сопредельных стран, ставки арендной платы для арендуемых площадей в торговых центрах являются результатом переговоров между арендодателем и арендатором и зависят от множества факторов, главными из которых являются место расположения и площадь помещений.
В этой связи логичным продолжением либерализации в области коммерческой недвижимости явилась бы оптимизация действующего законодательства по вопросам аренды, и как следствие - упразднение порядка определения размеров арендной платы для торговых центров частной формы собственности. Тем самым будут задействованы рыночные механизмы формирования ставок, определяемые спросом и предложением, и появятся условия для привлечения инвестиций в сферу торгово-развлекательной недвижимости.