Несмотря на то что 2011 год для строительной отрасли, как и для большинства сфер экономики страны, оказался достаточно непростым, относительно планов на предстоящий 2012 год и частные девелоперы, и госструктуры настроены на удивление оптимистично.

Едва ли не одной из главных причин уверенности в «светлом завтра» становятся набирающие вес иностранные инвестиции. В том числе и в строительстве.

– На сегодняшний день в Минске реализуется огромное количество проектов. География организаций, которые пришли на белорусский рынок, огромна. Здесь присутствуют представители компаний Ирана, Кипра, Российской Федерации, Китая, Австрии... Можно много перечислять, но я назову только пару актуальных цифр: сегодня в Минске реализуется 268 инвестиционных проектов на сумму 13 миллиардов долларов США, – подчеркивает Вадим НИКОЛАЕНКО, заместитель председателя комитета архитектуры и строительства Мингорисполкома.

Впрочем, не только иностранные девелоперские компании сегодня становятся донорами для реализации многочисленных строительных проектов в столице. В прошлом году на финансовую арену рынка коммерческой недвижимости вышли инвесторы иного толка. Как отмечают в компании «А1Девелопмент», являющейся девелопером известных в Минске бизнес-центров «ПОРТ» и «Немига-сити», в прошлом году многие компании, ранее арендовавшие офисные помещения, стали активно переориентироваться на строительство собственных офисов.

– Исходя из соотношения «цена-качество», средняя окупаемость вложений в офисную недвижимость сегодня составляет для инвестора порядка 6–7 лет. При таких сроках, конечно, выгоднее вкладывать в приобретение собственного офиса, – отмечает Игорь ПОРТНОВ, генеральный директор ИЧП «А1Девелопмент». – Конечно, закон недвижимости говорит о том, что в какое-то время бывает выгоднее арендовать, потому что цена на приобретение находится на подъеме, а в какое-то время – покупать. Но тенденция, которую мы увидели в прошлом году, пока продолжается и в этом.

Несмотря на то что критического падения цен на недвижимость в валютном эквиваленте, как ожидали многие эксперты, не произошло, сегодня офисы на первичном рынке реализуются по достаточно привлекательным для инвесторов ценам. Так, средняя стоимость строительства одного квадратного метра в бизнес-центре класса «В» сегодня колеблется в диапазоне 1900–1990 долларов США, в то время как до кризиса она могла составлять 2400–2700 долларов США за кв.метр.

– Если честно, я считаю, что это была перегретая цена, связанная с наличием большой массы кредитных ресурсов, которые привлекались застройщиками в реализацию проектов. Сегодняшние цены более адекватные и справедливые с точки зрения себестоимости строительства и сопутствующих ему затрат, таких как выплата кадастровой стоимости земли, проектирование, продвижение продукта на рынке, – отмечает Игорь Портнов.

Впрочем, считают в компании, стоимость строительства сегодня перестала быть определяющим фактором в выборе офиса инвесторами нового поколения.
– Тенденция последних двух-трех лет такова, что наш инвестор меняется качественно. И его типология изменяется в лучшую сторону. Причиной тому является то ли приход значительного количества иностранных инвесторов и иностранных застройщиков, то ли повышение общей грамотности и компетенции... Но, тем не менее, факт остается фактом: наш существующий инвестор крайне умный и предусмотрительный, – рассуждает Надежда ЧЕРНИКОВА, финансовый директор компании «А1Девелопмент».

На первый план выходят комфорт, индивидуальность, техническое обустройство бизнес-центров.

– Проекты тщательнейшим образом анализируются инвестором, собирается полная информация о застройщиках. Поэтому сегодня очень важна деловая репутация компании на рынке, чего не было еще пять лет назад, – констатирует собеседница «Ежедневника». – Особо приятный момент, что инвесторы стали технологически грамотными и требовательными. Если раньше вопросы инженерных систем, применения ИТ-коммуникаций отступали на второй план, а на первом был вопрос цены, то сейчас ситуация изменилась.

Впрочем, такая требовательность вполне объяснима: ведь вместе со своими инвестициями в страну пришли и сами иностранные компании, создав спрос на высококлассные офисные помещения качественно нового для Беларуси типа. Если взять в качестве примера бизнес-центр «ПОРТ», то это порядка 30–40% клиентов. И, как считают девелоперы проекта, их доля будет расти при реализации оставшихся секций. Вторая категория инвесторов, набравших вес на рынке офисной недвижимости, – компании IT-сферы, также нуждающиеся в качественных просторных офисах со скоростным доступом в интернет и рядом других современных IT-решений.

– Если инвестор заявляет свои пожелания, они должны выполняться застройщиком, а не оспариваться. Закон рынка: спрос определяет предложение. Более того, предложение должно идти на шаг впереди пожеланий клиента. В случае с недвижимостью речь идет о внедрении современных мировых тенденций, которые будут не подтверждать, а опережать пожелания собственников, – рассуждает Игорь Портнов.

К сожалению, констатирует глава девелоперской компании, инвесторы, приходящие в Беларусь, в будущем могут столкнуться с серьезным дефицитом подходящих под их требования современных бизнес-центров.

Сегодня в Минске предложение офисной недвижимости составляет около 400 тысяч кв.метров. Для сравнения: в Киеве совокупный объем офисов классов «А» и «В» в три раза больше – 1230 тысяч кв.метров, в Санкт-Петербурге – 1898,4 тысячи кв.метров, в Варшаве – 3,5 миллиона кв.метров, в Москве – 14 миллионов.

Высококлассные офисные помещения в Беларуси начали появляться с 2006 года – вместе с выходом на рынок первого бизнес-центра класса «А» «Немига-сити», застройщиком которого выступила команда нынешнего «А1Девелопмент». Но и спустя пять лет дефицит офисов, соответствующих современным международным требованиям, все еще характерен для белорусской столицы, не говоря уже о регионах.

– Наше ощущение таково, что нужно строить именно высококлассные бизнес-центры. Несмотря на их относительную дороговизну, тот уровень комфорта, который они подразумевают, сегодня соответствует требованиям инвесторов, что позволяет застройщику выходить с такими проектами на рынок, – считает Надежда Черникова.
В самой компании перспективу на нынешний год оценивают достаточно позитивно: основные планы строятся вокруг реализации третьей и четвертой секций второго здания бизнес-центра «ПОРТ».

– В прошлом году мы столкнулись с определенными трудностями, но они, считаю, уже преодолены. Конечно, повторения ситуации, аналогичной прошлогодней, мы не исключаем и готовы к решению возможных проблем. Но мое личное мнение, что этого не произойдет. Ситуация стабилизировалась. Одна из причин – в том числе увеличение объема привлеченных внешних иностранных инвестиций. Причем год от года их становится все больше, – считает Игорь Портнов. – Что касается рынка коммерческой недвижимости, его основные тренды, о которых мы уже говорили, исходя из текущей экономической ситуации, сохранятся.